IREBS-Studie belegt: US-Immobilien bieten messbaren Diversifikationsvorteil

07.01.2019

US-Immobilienmärkte korrelieren nur begrenzt mit deutschen Märkten, weshalb sich entsprechende Investments gut zur Diversifizierung eignen. Dies ist eine zentrale Erkenntnis der Korrelationsanalyse, die US Treuhand mit der IREBS durchgeführt hat. Zudem ergibt sich an vielen US-Standorten ein spürbarer Performancevorteil.

Die Globalisierung schreitet voran, allem Gerede über Protektionismus und nationale Abschottungstendenzen zum Trotz. Damit steigt auch die Integration der Immobilienmärkte. Boomphasen sind genauso wie Krisenzeiten zunehmend global. Die Immobilienzyklen der großen, eng miteinander verwobenen Metropolen haben sich in den vergangenen Jahren tendenziell einander angenähert – natürlich auch beiderseits des Atlantiks. Immobilieninvestoren mögen sich daher bisweilen die Frage stellen: Bietet eine Investition in US-Immobilien überhaupt noch nennenswerte Diversifikationsvorteile?

Diese Frage haben wir nicht nur uns, sondern auch der IREBS – der International Real Estate Business School an der Universität Regensburg – gestellt und von Professor Dr. Sven Bienert im Rahmen einer Korrelationsanalyse beantworten lassen. Sein Fazit: „US-Immobilien bieten für europäische Investoren einen klaren Diversifikationsvorteil. Die zentrale Arbeitshypothese, dass durch grenzüberschreitende Streuung zwischen den Währungsräumen die Performance optimiert werden kann, konnte somit bestätigt werden.“

In der Studie wurden zunächst die durchschnittlichen Jahresrenditen in den zehn Jahren zwischen 2008 und 2018 (bis Q2) für unterschiedliche europäische und US-amerikanische Teilmärkte jeweils auf Quartalsebene berechnet. Auf beiden Seiten des Atlantiks (mit Ausnahme der Niederlande) profitierten die Total Returns sichtbar von der starken Immobilienkonjunktur. Gleichwohl wiesen die US-Märkte, auch unter Berücksichtigung von Währungseffekten, nahezu geschlossen eine höhere Performance auf. Am stärksten entwickelte sich der US-Wohnimmobilienmarkt mit einer durchschnittlichen Jahresrendite von 11,67 %.

US-Wohnimmobilien weisen niedrige Korrelationen mit deutschen Immobilien auf

Zur Bestimmung des Diversifikationsvorteils wurden sodann die Korrelationen zwischen den einzelnen europäischen und US-amerikanischen Teilmärkten ermittelt. Die durchschnittlichen Korrelationskoeffizienten zwischen europäischen und US-Märkten liegen in einer Bandbreite von 0,38 bis 0,57. Die Gleichläufe sind damit sehr moderat. Einzige Ausnahme: Der britische Büroimmobiliensektor korreliert sehr stark positiv mit den US-Märkten. Deutsche Gewerbeimmobilien hingegen weisen einen Korrelationskoeffizienten von durchschnittlich 0,44 auf. Es bestehen somit gute Möglichkeiten zur Diversifikation. So liegt beispielsweise die Korrelation zwischen Gewerbe Deutschland und US-Wohnimmobilien noch darunter.

Schließlich wurden im Rahmen einer Portfoliooptimierung zwei Portfolios mit einem effizienten Rendite-Risiko-Verhältnis gebildet: ein rein europäisches Immobilienportfolio und ein Portfolio mit einer Beimischung von US-amerikanischen Immobilien. Als Kennziffer für die Beurteilung des Vorteils der Diversifikation unter Rendite-Risiko-Aspekten dient die Sharpe Ratio. Sie bezeichnet die Überrendite pro Einheit Risiko, definiert durch die Standardabweichung. Bei einer optimierten Sharpe Ratio und einer gewählten Standardabweichung von beispielsweise 2 % ergibt sich für das Portfolio mit USA-Beimischung gegenüber dem reinen Europa-Portfolio eine relative Überrendite von 8,2 % pro Jahr – ein beachtlicher positiver Diversifikationseffekt! Dabei wurden auch Währungseffekte berücksichtigt.

Zwar räumt Professor Bienert ein, dass dieser positive Effekt in früheren Untersuchungen durchaus stärker war und somit eine Angleichung der Immobilienmärkte beiderseits des Atlantiks zu beobachten ist. Dieser Trend trifft allerdings stärker auf die großen Metropolen an Ost- und Westküste zu, die sogenannten 24-Hour-Cities. Kleinere 18-Hour-Cities hingegen weisen geringere Korrelationen zu europäischen Märkten auf. Zudem könnte bei einer stärkeren wirtschaftlichen Ausrichtung der USA auf Asien – entsprechende Tendenzen gibt es seit Obama – die Integration europäischer und amerikanischer Wirtschaftsräume wieder abnehmen und der Diversifikationsvorteil wieder steigen. Derzeit jedoch bleibt festzuhalten: Alle Objektarten in den USA bieten für europäische Immobilienportfolios Chancen zur Optimierung der Rendite-Risiko-Profile.

Die Studie kann bei uns bezogen werden. Bitte wenden Sie sich an Bernhard Schlögl: bernhard.schloegl@ustreuhand.de oder +49 (0)89 242 186-221.

Hier finden Sie den Beitrag in den ImmoNews: https://pb3c.com/immonews-der-woche-1-19/